关于县城物业管理工作情况的报告-湘潭县人民代表大会

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关于县城物业管理工作情况的报告

时间:2017-04-06 08:53:45

——2015年10月27日在县十五届人大常委会第20次会议上
湘潭县人民政府


主任、各位副主任、各位委员:
      按照会议安排,现将县城物业管理工作情况报告如下,请予审议。
      一、前段工作回顾
      物业管理关系千家万户。近年来,县政府及相关职能部门认真贯彻《物权法》和《物业管理条例》,县城物业管理工作一年一个新水平,呈现稳中趋好的发展态势。截至目前,县城共有住宅小区157个,其中物业管理小区57个,社区管理小区60个,自治小区35个,无人管理小区5个,成立业主委员会的小区32个。有物业服务企业30家(在我县备案的19家,外来11家),其中,一级资质5家,二级资质3家,三级资质22家,行业从业人员1000余人。重点抓了以下四个方面的工作:
      一是认真组织调度。先后制定出台了《关于印发〈湘潭县城镇物业管理实施办法〉的通知》、《关于严格执行〈物业承接查验办法〉的决定的通知》,明确了物业管理事业发展的目标任务和工作措施。早在2004年,设立了县物业管理办公室,统揽全县物业管理工作;明确了乡镇政府属地管理责任,负责本辖区物业管理工作;充分发挥社区作用,将住宅小区物业管理工作纳入社区工作的重要内容。
      二是严格前期管理。一方面,严把预售许可办理关。自2009年7月以来,严格落实“四个必须”的政策:各新建小区必须有前期物业管理公司,必须提交前期物业管理方案,必须有物业管理用房和计划生育用房,必须出具前期物业管理方案确认单,房屋开发企业方能办理房屋预售许可证,在源头上确保了小区物业管理有计划、有场所、有设施、有监管。另一方面关,严把物业承接查验关。将物业承接查验作为开发商办理房屋产权证书总证登记的前置条件,在全市率先实施物业承接查验制度,自2014年5月以来,对碧桂园、锦绣名都等18个小区的物业配套设施进行了验收。新建开发项目前期物业管理达到了100%,确保物业管理设施建设到位、移交到位,切实维护广大业主的合法权益。
      三是强化行业监管。认真落实申报、资质审批、年审制度,完善企业信用信息档案,依法查处物业管理中的违规行为,约谈整改违规行为36次,有力维护了公平竞争的市场环境。强化物业管理人员持证上岗的管理,多次组织人员积极参加省物业协会、市物业协会、市房产局组织的物业管理培训班,县城小区物业管理项目经理基本都是持证上岗,初步形成了专业化的物业管理队伍;积极开展达标评优活动和“幸福小区”评选,县烟草局住宅区等10多个小区被评为示范性小区,锦绣湘江项目曾被评为省优项目,湘江国际等五个小区被评为“幸福小区”。
      四是改善人居环境。深入开展住宅小区环境整治,小区卫生状况、安全措施、绿化亮化、垃圾处置明显改观,“宜居小区”创建取得新成效;制订出台《湘潭县维修资金拨付流程》,切实简化维修资金使用审批环节,让维修资金的有效发挥房屋“养老金”的作用,使全县住宅共用部位、共用设施设备得到及时维修。截至目前,共拨付维修资金221万元,完成白石花园、莲乡公寓等维修项目167个。对群众反映较大的梧桐小区暴雨恶劣天气严重内涝的问题得到了妥善解决。


      二、当前困难不足
      一是齐抓共管局面仍有待构建。物业管理是一项综合性较强的工作,面广量大,涉及属地政府、房产、规划、国土、城管、环保、公安、法院、人防、物价以及供电、供水、通讯、广电等多个部门,但县城物业管理工作主要由县房产局物管办、易俗河镇、有关社区承担,缺乏一个强有力的领导机构进行统筹协调。
      二是公众物管意识仍有待加强。部分业主思想观念未能转变,对物业管理这种有偿服务方式不理解,产生抵触情绪;部分业主把对开发商的不满发泄在物业管理公司身上,尤其是在一些小区,拖欠、拒交物业费用,起到了较大的负面影响,而目前缺乏对这些行为的有效惩戒措施。由于物业收费率不高,直接导致了物业管理水平的降低,一些物业公司营运陷入困境。
      三是历史遗留问题仍有待解决。部分老旧小区开发年代较早、规模较小,房地产开发企业重建设、轻维护,开发建设后遗症多而频发。一些开发建设单位不按规划建设配套设施,私自转卖物业用房,工程质量低劣,对居民反映的问题一推二拖三躲,拒不承担保修责任,致使大量问题遗留至物管环节,物管企业“代人受过”现象十分突出。经统计,属开发建设遗留问题占每年物业投诉量的40%以上。
      四是物业服务水平仍有待提升。部分物业企业不按照合同约定的收费标准提供质价相符的物业服务,对小区范围内的违规装修、违章搭建置若罔闻,有的甚至无证收费,超时间超范围收费。同时,由于缺乏收费手段,只能通过法律诉讼方式追缴欠费,物业企业“收费难”的现象十分突出。


      三、下段工作设想
      下阶段,全县物业管理工作将紧紧围绕“和谐小区”目标,坚持业主至上原则,认真落实“三个结合”(与保障和改善民生结合起来,真正做到便民、利民、惠民;与创新社会管理结合起来,充分发挥物业管理在解决社会问题、缓和社会矛盾和稳定社会秩序方面的积极作用;与县域经济政策结合起来,顺应加快发展现代服务业的产业导向,着力优化产业结构,不断创新商业模式,提升行业竞争力),努力推动物业管理服务“全面对接、全面覆盖、全面提升”发展目标。工作中,我们将从以下四个方面着力。
      一是着力理顺行业发展政策环境。成立物业管理工作领导小组,统一领导全县物业管理工作,负责制定相关政策,分解目标任务,界定职责分工,研究解决重大问题。明确县房产、乡镇人民政府、规划建设部、社区、城管、公安、财政、环保、物价、人防、供电、供水、供气等部门和单位各司其职,共同做好小区物业管理工作。尽快制定出台新的《湘潭县物业管理办法》,确保物业管理有章可循、有规可依。建立业主委员会、物业企业、乡镇社区、物管办、相关职能部门参与的物业管理矛盾化解机制,力促各类问题解决在苗头、解决在一线。成立湘潭县物业协会,规范行业自律行为,完善行业市场机制,引导企业诚实守信依法经营,依法维护行业权益。
      二是着力改善行业发展外部环境。加大物业管理法律法规的宣传力度,积极改善行业外部环境,提升行业的公信力和社会认知度。充分发挥县台、县网、县报作用,以创办专栏、现场采访等多种形式,广泛宣传物业管理法律法规,引导广大业主充分认识自己的义务和责任,正确维护自身的合法权益;加大物业服务收费管理政策的宣传力度,将业主经常咨询的物业收费问题及答复编印成册,发放到各物业小区,提高物业服务收费的透明度和公开性。
      三是着力规范行业运行市场环境。强化对业委会的指导,制定《关于进一步加强全县住宅区业主大会、业主委员会组建运行工作的指导性意见》,加强对全县已组建业主委员会的指导、监督、培训工作,引导和扶持业主委员会依法开展工作;强化对物业服务企业的日常监管,建立物业企业监管档案,开展行业现状普查,对全县各住宅物业的物业管理区域重新划分,实行按季检查、按年考核,做到底数清晰、责任明确、监管到位;强化行业市场整顿,打击房地产开发企业、物业企业的违法违规行为,规范市场秩序;强化企业资质管理,从源头上把好新企业准入关、暂定资质企业核定关、从业人员资格管理关。
      四是着力改善广大业主人居环境。按照“增量为零、存量减少”的方针,严厉整治乱搭乱建等损害业主权益的情况;启动实施老旧小区环境改造,力争县城老旧小区全部实现“基本保洁、基本保绿、基本养护”的基础性服务;重点抓好五个无人管理小区的物业管理服务工作,实现县城小区物业管理全覆盖;深入开展住宅区环境综合整治,组织各行业主管部门和执法单位对居住区环境卫生、区容区貌、公共秩序、绿化美化亮化进行集中整治,建立起物业企业与执法单位的联动机制。
      主任、各位副主任、各位委员,在今后工作中,县政府将认真落实县人大常委会的建议意见,在县人大的有力监督和支持下,进一步落实好《物业管理条例》,不断推动县城物业管理工作迈上新台阶,为县域经济社会发展作出新贡献!